朔州二手房

各大类买二手房案例分析

【导语】:小编整理了各大类买二手房交易案例分析,在二手房交易方面不懂的快来看看吧。

 交易过户办委托公证

  案例:谢女士看中了一套二手房,可这套房屋上还有银行的抵押贷款,上家要求谢女士先交首付以便取消抵押,谢女士了解到只要将首付直接汇入上家的贷款银行就可以了,于是就与上家一起去贷款银行帮上家还款。上家也按约付清了银行的贷款并拿到了他项权证。不过,因为交易中心规定在办理完抵押注销手续后需要再过三个工作日才能办理过户手续。于是谢女士和上家约好再过三个工作日再去办理。可到了约定的那一天,上家却没有来,对方一会说出差去了,一会又说家里不同意卖了,其实后来谢女士了解到,上家是因为觉得房子卖便宜了想反悔,所以故意不去办过户手续。谢女士向咨询律师,律师建议她为了防止上家再转卖给他人必须立即起诉,谢女士只得按照律师的建议做打官司的准备了。

  对策:下家交首付让上家注销抵押贷款,但注销抵押和过户之间有一个时间差。按照法律的规定,房屋在谁的名下才是谁的,就算拿到钥匙也没有用。所以,只有过户好并拿到新的产证之后,房屋才会成为下家的。但是如果上家在这期间毁约的话,下家非但不能按时过户,反而还有一笔首付被上家扣着。为了避免发生这种情况,下家最好在交首付之前要求上家办理一个过户交易的委托书,并对委托书进行公证,并且最好在委托书上注明“本委托不可撤销”的字样。一般情况下,中介公司员工可以作为受托人。这样的话,即使上家到交易时反悔,下家也可以和受托人凭委托公证书直接到交易中心办理过户手续。当然办理委托公证会付公证费,但几百元的公证费和几十、几百万元的房款比起来,公证费就不算什么了。毕竟,谁也不想发生了纠纷后再去打官司。

  上家户口一定要迁走

  案例:古老师买房完全是冲着孩子读书才去买的,他家在郊区,现在孩子读书都是按户口所在地就近入学,古老师为了让女儿受到更好的教育,就在市区一所名校附近买了一套二手房。买房之初他就问上家户口是不是迁走了,当时上家拍着胸脯保证户口已经迁走了。古老师看他说得这么肯定,也就相信了。于是支付了房款,办理了交房手续。可后来古老师在办户口时才发现上家的户口还没有迁走,这下他可着急了,而上家却说那个户口也不是他的,说他从别人手上买房时户口已经在上面了,他也没办法。古老师想到法院去起诉上家,而律师却告诉他迁户口的事法院不受理。古老师只好自认倒霉。

  对策:迁移户口是公安机关办理的,户口要迁走就一定要找一个落户的地方,如果不能落户,当然也迁不走了,所以这类案件由于不适合强制执行,法院现在还不受理。因此,在签订房屋买卖合同之前,一定要先了解一下房屋内的户口状况。下家最好委托律师到公安局户政处去调查一下房屋内是否有户口,决不要轻信上家的空口许诺。如果房内有户口,一定要在合同中约定上家在交房前或过户前将户口迁出,否则应支付一定的违约金,或者约定留一部分房款,待户口迁出后再支付。

   贷款风险要把握

  案例:陈先生看中了一套120万元的二手房,不过他手上没有足够的现金,想通过商业贷款来支付。中介告诉他,按现在的房贷政策,根据房屋的房龄等情况,他可以贷到七成也就是84万元。于是,陈先生就与上家签订了合同,并支付了首付36万元,合同约定在付了首付后一个月内通过银行贷款支付房款余额,如果逾期付款的话,每逾期一天,陈先生要按余款的千分之五向上家支付违约金。但是,陈先生在贷款时却遇到了麻烦,银行说陈先生贷款买了好几套房,所以这套房子银行只肯贷五成,也就是60万元。眼看合同约定的付款时间就要到了,可陈先生还是凑不出另外的24万元。最后只好东拼西凑借了不少钱,尽管这样还是逾期了,所以又支付了一部分违约金。

  对策:在下家贷款买房的情况下,合同约定“首付+贷款”只是表明上家许可下家通过贷款的方式来付款,所以如果是由于下家自己的原因使得银行不贷款或不足额贷款的话,那么这个责任应当由下家自己来负(这个问题有些争议,不同法院的看法可能不一样),但是为了规避类似的风险,下家在准备贷款时候一定要将自己的情况如实地告诉中介,或直接向贷款银行咨询,搞清楚银行贷款的可能性,再签订房屋买卖合同,也可同时约定如果银行不放贷则合同解除。

  交房时再付尾款

  案例:王经理和上家签订了一套价值150万元的房屋买卖合同,合同约定这150万元里包括装修和家电、煤气等等固定设施,并约定签订合同之日付首付30%即45万元,余额70%即105万元采用银行抵押贷款方式支付。后来,银行放了款,王经理将余额全部支付给了上家。但等于交房时却出现问题了,原来上家还欠一年多的水电煤和物业管理费用,这些钱加起来有好几万元,另外原来房间内的两台空调也被拆走了。但此时上家却不肯支付作任何赔偿,于是双方就吵起来了。

  对策:交房时,不仅要查看房屋内的设施是否与合同约定的一致,还要了解水电煤、物业管理费、有线电视、电话费等费用的支付情况。一般来说,合同中都会约定交房前的这些费用由上家承担,交房后由下家承担。但是如果上家欠费而又不付,那这些钱最终还是要由下家来付的。所以,一定要先了解一下上家对这些费用的支付情况,其实了解起来也很方便,现在这煤气公司、自来水公司等都推广了便民服务,只要打个热线电话就可以了解到的。至于物业管理费用可直接到物业公司了解。下家可按照了解到的情况预留一部分尾款,将这些尾款放到中介处,并在买卖合同中约定等上家将这些费用结清并在下家验收完后再支付给上家,这样下家就避免了交房时的风险。

  收件收据不是产证

  案例:郭先生签订了一份价值220万元的购房合同,合同是这样约定付款方式的:签约当天郭先生向上家首付30%即66万元,在拿到交易中心出具的收件收据后支付第二期房款60%即132万元,交接房屋后支付第三期房款10%即22万元。郭先生拿到交易中心出具收件收据后,交易中心告诉他要再过五天才能拿到房产证。没想到等五天后郭先生再去交易中心领取产证时,交易中心告诉他产证不能办了,因为就在郭先生拿到收件收据后的第三天,上家就因被人起诉到法院,法院应原告的要求将这套房屋查封了。郭先生后来向律师咨询得知,在这种情况下最好要求解除合同,叫上家返还房款。不过,因为这时郭先生已支付了90%的房款,所以郭先生的损失还是挺大的。

  对策:拿到交易中心出具的收件收据并不能认为就万事大吉了,因为,按照法律规定,房屋的买卖要以过户为标准,也就是说房子在谁的名下就是谁的,尽管郭先生已支付了绝大部分房款也拿到了收件收据,但由于还没有拿到房款,所以房子还是上家的,法院也有理由因上家被人起诉而将房子查封。尽管这样的事发生的概率比较小,但是为了尽可能地规避购房的风险,最好约定第二期房款(一般在房款中占的比例较大)在下家拿到产证后再付。这样的话,即使在领取产证之前遇到这样的情况,下家的损失也不至于过大。

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